한국 부동산 제도 분석 및 해외 사례 비교를 통한 개선 방안

한국 부동산 제도 분석 및 해외 사례 비교를 통한 개선 방안

서론

한국의 부동산 시장은 주택 가격 급등과 투자 열풍으로 인한 사회적 문제가 지속되어 왔습니다. 특히 수도권을 중심으로 한 집값 폭등은 국민의 주거 부담을 가중시키고 있으며, 부동산 소유 여부에 따른 계층 격차까지 야기하고 있습니다. 이러한 부동산 시장 불안은 단기적 현상에 그치지 않고 구조적 원인을 내포하고 있어, 제도적 접근을 통한 근본적인 해결책 모색이 요구됩니다. 이 글에서는 한국 부동산 제도의 현황과 구조적 문제점을 진단하고, 해외 부동산 선진국으로 평가받는 독일, 싱가포르, 일본, 프랑스, 캐나다 등의 사례와 비교 분석함으로써 시사점을 도출하고자 합니다. 이를 토대로 한국 부동산 시장 안정과 주거 안정성 제고를 위한 단기·중기·장기별 개선 방안을 제시합니다.

I. 한국 부동산 시장 현황과 문제점

1. 부동산 시장 과열과 주택가격 상승 현황

한국 부동산 시장은 지난 수년간 과열 양상을 보여 왔습니다. 특히 서울을 비롯한 수도권 지역은 주택 매매가격과 전세가격의 동반 상승이 두드러져, 2018년부터 2021년 사이 서울 아파트 평균 가격이 약 두 배로 뛰는 등 급등세를 기록했습니다. 2021년 기준 서울 주택 평균 매매가격은 11억 원을 넘어섰으며, 이는 불과 3년 전의 두 배 수준으로 국민 경제에 큰 부담이 되었습니다. 한편 지역별 양극화도 심화되어, 수도권은 가격 상승을 이어가는 반면 다수 지방 도시들은 오히려 가격이 하락하거나 침체를 겪고 있습니다. 이러한 수도권 집중 현상으로 인해 한국은 OECD 국가 중 대도시와 중소도시간 주택가격 격차가 가장 큰 나라로 지목되기도 했습니다.

이처럼 높은 집값과 전월세 비용 상승은 실수요자와 서민층의 주거 부담으로 직결되고 있습니다. 소득 대비 주택가격 비율(PIR)이 서울의 경우 2020년대 들어 최고 수준을 기록하며, 내 집 마련 기간이 수십 년에 달한다는 분석도 나옵니다. 주거비 부담 증가는 가계 경제의 여유자금 부족, 출산율 저하 등 사회 문제로 이어지고 있어, 부동산 시장 안정을 통한 주거비 경감이 시급한 실정입니다.

2. 부동산 시장 불안의 구조적 원인 분석

한국 부동산 문제의 배경에는 수요·공급의 구조적 불균형과 제도적 미비점이 자리잡고 있습니다. 주요 원인을 수요 측면, 공급 측면, 제도 측면으로 나누어 살펴보겠습니다.

2.1 수요 측면: 투기 수요와 부동산 투자 문화

한국의 부동산 가격 급등에는 투기적 수요의 영향이 크게 작용했습니다. 다주택 투자자들의 매수세와 기대심리가 가격 상승을 주도하며, 부동산이 가장 확실한 재테크 수단이라는 인식이 팽배했습니다. 문재인 정부 시절 “부동산 투기 수요 억제”가 정책 최우선 과제로 선언되었을 만큼, 다주택자의 투기적 구매가 집값 상승의 주범으로 지목되었습니다. 실제 2020년대 초 서울 전역이 투기과열지구로 지정될 정도로 투자 열풍이 컸고, 정부는 대출규제(LTV·DTI 강화)와 세금 중과 등 각종 수요억제책을 쏟아냈습니다. 그러나 이러한 조치들은 현금 부자들의 투자 행태를 막기엔 역부족이었고, 오히려 중산층 실수요자들만 대출 문턱에 막혀 시장에서 배제되는 부작용을 낳았습니다. 그 결과 현금 동원력이 높은 상위 계층만이 서울 등 요지 부동산을 계속 매입하며 가격 상승을 주도, 주택 자산의 양극화가 심화되었습니다.

투기 수요를 부추긴 제도적 요소로 한국 고유의 전세 제도도 언급됩니다. 세입자가 목돈을 맡기고 거주하는 전세 관행은 집주인(임대인)에게 거액의 보증금을 제공하여, 이를 다른 부동산 추가 매입의 밑천으로 활용할 수 있게 합니다. 실제 한국의 임대인 중 상당수가 전세 보증금을 지렛대로 추가 주택을 구입해 온 것으로 알려져, 전세 제도가 투자 확장을 용이하게 하는 투기 수단화 측면이 있습니다. 또한 과거 저금리 기조 하에서 시중 유동자금이 마땅한 투자처를 찾아 부동산으로 쏠렸고, 주택을 장기 보유하면 값이 오른다는 학습효과까지 더해져 부동산에 대한 과열 투자 심리가 구조적으로 형성되었습니다.

2.2 공급 측면: 주택 공급 부족과 지역적 불균형

공급 측면에서는 주택의 절대량 부족보다는, 선호 입지에서의 공급 부족이 문제의 핵심입니다. 통계상 전국 주택보급률은 100%를 넘어서 nominal상 주택 수가 가구 수보다 많지만, 이는 노후 불량주택이나 수요 낮은 지역 주택까지 포함한 수치입니다. 실제로 2018년 기준 전국 주택 중 6%는 최저주거기준 미달의 열악한 주거였으며, 전체 주택의 18%는 지은 지 30년 이상 된 노후주택으로 거주 선호도가 낮았습니다. 반면 양질의 일자리와 인프라가 집중된 서울 및 수도권에 주택 수요가 쏠리지만, 이 지역의 신규 주택 공급은 수요 증가를 따라가지 못했습니다. 서울에 전국 인구의 50% 이상이 몰리는 비정상적 인구집중 속에서, 도심의 제한된 택지와 개발 규제로 공급이 원활히 이루어지지 않아 만성적인 인기지역 주택 부족이 발생했습니다.

정부도 공급 부족 완화를 위해 신도시 개발과 지방 분산 정책을 추진해 왔습니다. 세종시 건설과 전국 혁신도시 조성 등 수도권 과밀 완화 정책을 펴고 있지만, 기업과 인재의 수도권 집중 현상을 막기에는 역부족이었습니다. 수도권에는 수도권정비계획법 등에 따른 인구유입 억제 및 환경규제가 있어 개발에 제약이 있는데, 이로 인해 서울 등 핵심 지역에는 공급 제한, 수요는 지속 증가하는 불균형이 심화되었습니다. 주택 공급이 수요에 미치지 못하면서 결국 희소한 서울 주택을 차지하려는 경쟁이 치열해졌고, 이는 가격 폭등으로 연결되었습니다.

또 한 가지 구조적 문제는 공공 주택 공급의 미흡입니다. 싱가포르 등 일부 국가와 달리 한국은 역사적으로 민간 시장에 주택 공급을 의존해왔고, 정부나 공공기관이 직접 공급·운영하는 공공임대주택 비율이 매우 낮았습니다. 2000년대 초만 해도 전체 주택 중 공공임대 비중이 2~3% 수준에 불과했으나, 최근 정책적 노력으로 2021년 말 약 9% 수준까지 늘어났습니다. 이는 OECD 평균(약 8%)을 소폭 상회하는 수치이나, 여전히 서유럽 국가들에 비하면 낮은 수준이며 국민 상당수가 시장 가격에 좌우되는 민간 주택에 의존하고 있음을 의미합니다. 공공임대 재고 축적이 더디다 보니 시장 과열 시 정부가 직접 공급을 늘려 가격안정을 도모할 여력이 제한적이었고, 결과적으로 민간시장 과열에 취약한 구조가 되었습니다.

2.3 제도 측면: 세제·금융 및 거래 제도의 한계

한국 부동산 시장의 구조적 불안정에는 세금·대출 등 제도의 미비점도 자리하고 있습니다. 먼저 부동산 보유에 대한 낮은 부담이 지적됩니다. 우리나라는 2000년대 중반까지도 보유세(재산세+종합부동산세) 실효세율이 매우 낮아 집을 여러 채 보유해도 유지비용이 적게 들었고, 시세차익에 대한 기대만으로 버틸 수 있는 환경이었습니다. 2005년 종합부동산세 도입 이후 다주택자 부담을 높이고자 몇 차례 개편이 있었으나, 시가 6억 원 초과 주택에만 부과되고 세율도 1~3% 수준에 그쳐 영향이 제한적이었습니다. 2020년에 와서야 3주택 이상자 대상 종부세 최고세율을 6%까지 인상하는 등 대폭 강화했지만, 이조차 대상자가 극소수(인구의 0.4%)에 불과했습니다. 그 전까지 다주택 보유에 따른 세부담이 크지 않다 보니 집을 사서 오래 가지고 있을수록 이익이라는 인식이 굳어졌고, 양도소득세도 1주택자는 비과세, 다주택자도 오래 보유하면 감면되는 구조라 투기 억제 효과가 제한적이었습니다.

대출 규제 등 금융제도 역시 실수요자 보호에 한계를 드러냈습니다. 집값 급등기에 투기수요를 차단하기 위해 정부는 LTV·DTI 규제를 수도권에 대폭 강화하여, 투기과열지구의 주택담보대출비율을 40%甚至0%까지 낮추고 15억 초과 주택에는 아예 담보대출을 금지하였습니다. 또한 총부채상환비율(DTI)도 40%로 낮춰 과도한 레버리지를 제한했는데, 이러한 일률적 규제로 젊은층·중산층의 내 집 마련 대출길이 막히는 부작용이 발생했습니다. 정작 현금 부자나 고소득층은 대출 없이도 매입이 가능해 규제 영향을 덜 받았고, 그 사이 무주택 서민들은 가격이 더 올라 영영 진입 기회를 잃는 결과를 낳았습니다.

마지막으로 부동산 거래의 투명성과 시장 감시 측면에서도 개선 여지가 있었습니다. 정부는 2006년부터 부동산 실거래 신고제를 도입하고 거래 가격을 공개하여 가격조작이나 다운계약 등을 줄였으나, 여전히 미공개 정보나 내부정보를 이용한 투기 문제가 간헐적으로 불거졌습니다. 2021년 한국토지주택공사(LH) 직원들의 신도시 예정지 투기 사건 등은 공직자·개발정보 관리 부실을 드러냈고, 부동산 거래에 관한 공적 감시기능 강화 필요성을 대두시켰습니다. 그밖에 외국인 투기 자본 유입 우려에 대해서도, 최근에서야 서울시 등이 이상 거래 자금출처 조사를 강화하는 등 대응에 나선 상황입니다. 종합하면, 한국 부동산 시장은 수요 과열을 제어할 세제·금융 장치의 미흡, 공급의 구조적 제약, 투명하고 공정한 시장 질서 확립의 미비가 복합적으로 작용하여 불안정성이 증폭된 상태라고 할 수 있습니다.

II. 해외 주요국 부동산 제도 비교

이러한 한국의 상황을 타개하기 위해서는 해외 부동산 선진사례를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 독일, 싱가포르, 일본, 프랑스, 캐나다 등은 부동산 시장 안정과 주거 복지 측면에서 모범적으로 평가받는 국가들로, 각국의 부동산 규제, 세제 정책, 주택 공급 방식, 임대차 보호 장치, 거래 투명성 확보 방안 등을 비교하면 시사점을 얻을 수 있습니다. 아래 표는 한국과 주요 국가들의 부동산 제도를 핵심 분야별로 정리한 것입니다.

1. 주요 국가 부동산 제도 비교표

국가 부동산 관련 규제 세제 정책 주택 공급 방식 임대차 보호 거래 투명성

국가	부동산 관련 규제	세제 정책	주택 공급 방식	임대차 보호	거래 투명성
대한민국	▪ 투기과열지구·조정지역 지정, LTV·DTI 대출규제 강화 ▪ 재건축 등 개발행위 제한으로 도심 공급 통제	▪ 다주택자 취득세 중과(최대 12%), 종부세 최고세율 6% (3주택자) ▪ 1주택 장기보유자 양도세 감면, 단기 매매·다주택 양도세 중과 (최고 75%)	▪ 민간 건설·분양 위주, 공공주택 재고 약 9%로 낮음 ▪ 수도권 3기 신도시 개발 등 신규 택지 공급 추진	▪ 2년 계약 + 2년 갱신요구권 (총 4년 보장) 및 갱신시 임대료 5% 상한제 도입 ▪ 전세 제도로 세입자 목돈보증금 보호, 다만 계약 2년 단기라 불안정	▪ 주택 실거래가격 공개 제도 운영(투명한 시세 정보) ▪ 자금조달계획서 제출 의무 등 이상 거래 모니터링 강화
독일	▪ 임대료 브레이크: 신규 임대 시 주변 시세의 +10% 이상 받지 못하도록 규제 ▪ 대도시 임대료 급등 지역에 임대료 상한 및 일시 동결 조치 (베를린시 5년 동결 시도 등)	▪ 취득세 3.5~6.5% (주별 상이) 부과, 거래 비용 높음 ▪ 보유세(부동산세) 낮은 편, 임대소득에 소득세 부과 ▪ 매매차익 비과세: 주택 10년 이상 보유 시 양도차익 세금 면제 (단 10년 내 팔면 소득세율 적용)	▪ 지자체·민간 중심 공급, 사회주택(공공임대) 비중 감소 추세 ▪ 정부 보조금으로 사회주택 건설 유도 (€10억/년 투입)	▪ 계약기간 무기한 임대차가 일반적, 임차인 거주 안정성 매우 높음 ▪ 임대료 인상 폭 3년간 15% 이내 제한, 세입자 과도한 인상 시 이의제기권	▪ 부동산 등기 및 공증 제도로 거래 내역 철저 관리 ▪ 2023년부터 부동산 현금거래 및 가상화폐 결제 전면 금지 (자금세탁 차단)
싱가포르	▪ 외국인 및 법인의 주택 매입 엄격 제한 (대부분 콘도만 가능) ▪ 거주요건: 국민 위주 분양, 5년 이상 거주 의무 (HDB 재판매 제한) ▪ 총부채상환비율(TDSR) 55%로 대출 한도 엄격 관리	▪ 인지세: 취득시 최고 6% + 추가취득세(ABSD) (시민 2주택 20%, 외국인 60% 등) ▪ 보유세: 자가거주 낮은 세율, 임대용 주택 높은 세율 (임대시 최대 20%) ▪ 양도세: 1년내 매각 12%, 2년내 8%, 3년내 4% 부과 (4년 이상 보유시 면제) (단기 차익매매 차단)	▪ 공공주택개발청(HDB)이 전체 주택 80% 공급, 정부 주도로 대규모 아파트 단지 개발 ▪ 국민에 저렴한 분양(99년 임대조건) 제공, 주택금융 CPF 연금 연계	▪ 국민 대다수 자가소유로 임대시장 비중 작음 ▪ HDB 임대도 일부 존재: 저소득층 대상 공공임대 제공 (임대료 보조) ▪ 임대차 기간 등은 계약자 자유이나, 단기 Airbnb 등 불법화로 주거용 임대시장 질서 유지	▪ 전자 등기 및 거래 시스템 발달, 거래 절차 투명 ▪ 부동산 중개 수수료 표준화, 위반 시 제재 ▪ 토지기관 엄격 관리로 개발정보 누설 및 투기 적발 체계 구축
일본	▪ 1990년대 부동산 버블 붕괴 후 개발 규제 완화: 도심 고밀도 개발 및 용적률 상향으로 공급 촉진 ▪ 외국인에 대한 별도 주택거래 제한은 없음	▪ 고정자산세 약 1.4% (보유세 부담 있음) ▪ 양도세: 5년 미만 보유시 약 39% 중과, 5년 이상 장기보유시 20%로 경감 ▪ 상속세율 최고 55% (부동산 부의 대물림 억제 효과)	▪ 민간 주도 충분한 공급: 인구감소에도 연 90만 호 내외 신규 주택 건설 ▪ 노후주택 수명 짧아 주택 재고 자주 교체 (“스크랩 앤드 빌드”)로 최신 주택 지속 공급 ▪ 대도시권 집중은 지속되나, 지방 주택은 공실 증가	▪ 전후 임대차보호법으로 세입자 보호 전통적으로 강함 (임대인 갱신거절에 정당한 이유 필요) ▪ 2000년대 정기임대(기간형) 도입으로 단기임대 허용, 그러나 일반적으론 계약 자동갱신으로 사실상 장기 거주 가능	▪ 부동산 공인중개사 제도로 모든 거래 신고·기록 ▪ 주택가격 정보 공개 확대 (레인즈(REINS) 시스템으로 최근 실거래가 공유) ▪ 자금세탁 방지 위해 2022년 부동산거래 시 본인확인 강화
프랑스	▪ 임대료 규제: ‘민감지역(zone tendue)’으로 지정된 파리, 리옹 등 대도시에서 신규 계약 임대료 상한(참고임대료의 +20% 이내) 적용 ▪ 개발 인허가 시 공공주택 의무비율 적용 (민간개발에 사회주택 할당)	▪ 보유세(부동산세) 지방세 부과, 거주세는 2020년대 면제 확대 ▪ 부동산 부유세(IFI): 순부동산자산 €130만 초과 자산가에 0.5~1.5% 과세 ▪ 양도세: 1차 주택 면제, 2차 주택은 6년 차부터 매년 감면하여 22년 보유 시 면세 (+사회부과금은 30년 보유 면제)	▪ 공공임대주택(HLM) 약 17% 차지, 사회주택 비중 높음 ▪ SRU법에 따라 2025년까지 대부분 도시에서 주택의 25%를 사회주택으로 확보 의무 ▪ 중앙·지방정부가 사회주택 건설 재정 지원, 비영리 공기업이 운영	▪ 임대차계약 기본 3년, 임차인 원하면 3년 단위 자동갱신 (무기한 거주 실질 보장) ▪ 임대인 계약해지 요건 제한 (본인 거주 등 정당사유 외 해지 불가), 겨울철 강제퇴거 금지 등 세입자 보호 강력	▪ 부동산 거래 공증인(Notaire) 제도로 모든 거래 국가에 신고 ▪ 2019년 거래가격 공개 데이터베이스(DVF) 도입, 일반 국민도 지난 5년간 부동산 실거래가 열람 가능 – 시세 투명성 제고 ▪ 자금세탁 방지 위해 고액현금 거래 제한 (現 €1만 초과 현금거래 금지)
캐나다	▪ 외국인 주택구매 금지: 2023년 1월부터 2년간 외국인 주택 매입 금지 시행 (2025년→2027년 연장) ▪ BC주 등 일부 지역 빈집 투기세 도입 (빈 집 보유 시 추가 과세) ▪ 주정부별 임대용 주택의 콘도 전환 제한 등 규제	▪ 보유세: 지방정부별로 다름 ▪ 거래세: 주택 취득 시 주정부 취득세(토론토 최대 2.5% 이상, 밴쿠버 최대 2% 이상) + 일부 도시는 추가세 ▪ 외국인·법인 추가세: 온타리오 25%, BC주 20% 추가 취득세 (현재 연방 금지로 일시 중단) ▪ 빈집세: 연방 미사용주택세(UHT) 1%, 밴쿠버시 공실세 3% 등 부과	▪ 민간시장 공급이 주류, 연방정부의 국민주택전략 통해 저렴주택 건설 보조 (10년간 16만 호 목표 등) ▪ 대도시 개발규제 완화 및 고밀 개발 장려 (토론토 등 도시 중심지 고층 주거 허용 확대) ▪ 공공임대 비중 낮지만 비영리·협동조합 주택 지원	▪ 임대차법이 주마다 존재. 대부분 세입자 거주권 보장: 계약기간 후에도 임차인이 원하면 월세 계약 지속 가능 (온타리오 등) ▪ 연간 임대료 인상률 상한 규제 (온타리오 2.5%, BC주 물가연동 등)로 급등 억제 ▪ 집주인 직거주나 매각 등 정당사유 외 퇴거 제한, 위반시 보상 의무	▪ 부동산 거래 정보 MLS 공개로 시세 파악 용이 (과거 매매가격 등 데이터 접근성 향상) ▪ BC주는 실소유자 공개 등록제 실시 – 토지소유권투명화Registry 도입, 부동산 명의신탁 통한 차명거래 차단 ▪ 연방 금융기관을 통한 대출만 가능토록 해 자금출처 관리

주요 비교 내용 요약: 위 표를 통해 살펴본 바와 같이, 각 나라는 부동산 가격 안정과 주거 복지를 위해 다양한 정책 조합을 활용하고 있습니다. 규제 측면에서 한국은 투기과열지구 지정 및 대출 규제 등 수요 억제형 규제가 특징인 반면, 싱가포르는 외국인·다주택자에 대한 거래 허가제 및 추가 세금 등으로 투기를 차단하고 있음을 알 수 있습니다. 세제 정책에서는 싱가포르가 다주택자에 대한 취득세(인지세) 중과와 단기 매매시 높은 양도세를 부과하는 등 세금을 통한 투기 억제가 강력하며, 독일과 일본도 단기 매매차익에 대한 과세를 통해 짧은 투자를 억제하고 있습니다. 한편 프랑스와 독일은 장기보유에 대한 세제 혜택(일정 기간 이상 보유시 양도차익 비과세)을 두어 투기성 단기거래와 실수요 장기보유를 구분하고 있습니다.

주택 공급 방식에서 싱가포르는 국가가 직접 대다수 국민의 주택을 공급하는 공공주택 모델로 유명하며, 프랑스도 전체 주택의 17%가 공공임대주택일 정도로 사회주택 체계가 발달해 있습니다. 일본과 캐나다는 민간 공급이 주류이나, 일본은 중앙정부 차원에서 규제 완화를 통해 도시 주택공급을 적극 유도하여 도쿄 등 대도시의 주택 신축이 활발하고, 캐나다는 최근 연방 차원에서 주택공급 확대를 위한 투자를 늘리며 주택난 해소를 도모하고 있습니다.

임대차 보호제도를 보면, 독일과 프랑스는 세입자의 거주 안정성 보장을 최우선으로 오랜 기간 제도를 발전시켜 왔습니다. 두 나라 모두 임대차계약 갱신청구권이 사실상 무제한에 가깝고, 임대인은 세입자가 임대료를 연체하지 않는 한 함부로 해지하지 못해 평생 임차 거주도 가능한 환경입니다. 독일은 연 5% 수준의 낮은 임대료 인상률 제한까지 더해져 세입자 부담을 완화하고 있으며, 프랑스도 파리 등지에 신규 임대료 상한선을 두어 급등을 막고 있습니다. 한국은 2020년부터 계약갱신요구권(1회)과 전월세상한제(5%)를 도입하여 일부 선진국의 보호장치를 도입했으나, 갱신 보장이 최대 4년에 불과하고 그 후에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있어 장기 임차 안정성은 아직 미흡합니다. 일본의 경우 전통적으로 세입자 보호가 강했으나 정기임대 제도 도입으로 다소 완화된 상태이고, 캐나다는 주(州)마다 다르지만 한국보다 갱신권 보장기간이 길고 임대료 인상 한도가 명문화되어 있다는 점에서 시사점을 줍니다.

끝으로 거래 투명성과 시장질서 측면에서, 모든 국가가 공통적으로 불법·탈법 거래를 억제하기 위한 다양한 장치를 도입 중입니다. 독일은 아예 부동산 현금구매를 전면 금지하여 자금 흐름을 추적 가능하게 했고, 캐나다 BC주는 실제 소유자 공개registry를 운영해 차명 투자나 해외 불법자금 유입을 차단하고 있습니다. 프랑스는 국가가 부동산 거래를 등기공증을 통해 관리하며 거래가격 데이터까지 공개함으로써 은밀한 가격조작 여지를 없애고 시장 정보를 개방했습니다. 한국도 실거래가 공개와 자금조달계획 신고제 등을 통해 투명성을 높이고자 하고 있으나, 해외 사례와 비교해 볼 때 불법 자금 차단과 정보 공개 측면에서 더욱 강력한 조치를 도입할 여지가 있습니다.

이상의 비교 결과를 토대로, 다음 장에서는 한국 부동산 시장의 안정을 도모하고 국민 주거 안정성을 높이기 위한 개선 방안을 단기·중기·장기 과제로 구분하여 제안합니다. 해외 사례에서 확인된 효과적인 정책 수단들을 한국 현실에 맞게 적용함으로써, 투기 수요를 억제하고 실수요를 보호하며, 공급을 확충하고 시장의 투명성과 신뢰를 높이는 것을 목표로 합니다.

III. 한국 부동산 시장 안정화 위한 개선 방안

한국 부동산 문제 해결을 위해서는 단기적인 시장 진정 대책부터 중·장기적 구조개혁 방안까지 종합적인 접근이 필요합니다. 단기 과제는 현재 시장의 과열을 식히고 급한 민생 안정을 도모하는 데 주안점을 두고, 중기 과제는 제도 개선과 공급 기반 확충을 통한 시장 구조 개선, 장기 과제는 근본적인 주거 패러다임 전환과 지역균형발전을 지향합니다. 각 방안별로 시행 주체와 예상 효과를 함께 설명합니다.

3.1 단기 개선 방안 (1년 이내 추진 가능한 조치)

단기 과제는 법 개정 없이 정부 행정조치나 시행령 개정으로 즉시 실현 가능한 정책 위주로 설정합니다. 시장 안정을 위해 투기수요 억제와 서민 지원에 초점을 맞춥니다.

• ① 다주택자 및 외국인 투기 수요 긴급 억제 – 국토교통부·기획재정부 (행정조치 및 조례): 해외 사례를 참고하여, 투기성 수요가 집중된 지역에 대해 일정 기간 외국인의 주택 매입을 금지하거나 제한하는 조치를 도입합니다. 캐나다처럼 2년 등 한시적으로 금지하거나, 싱가포르처럼 외국인 취득세율을 대폭 인상하는 방법이 있습니다. 또한 법 개정 없이 가능하도록 투기과열지구 내 다주택자의 주택담보대출 추가 실행을 금지하고, 필요 시 기존 대출 만기연장 제한 등 신용규제도 검토합니다. 이를 통해 외부 수요와 레버리지 투기를 신속 차단하여 시장 과열 심리를 진정시킬 수 있습니다. 예상 효과는 단기적으로 투자수요 감소에 따른 거래량 및 가격 안정화, 실수요자 위주의 시장 재편입니다.
• ② 부동산 거래 투기적 거래에 대한 합동 단속 및 처벌 강화 – 국토교통부·국세청·금융위 (정부 합동): 부동산 시장 이상 급등 지역을 중심으로 이상 거래 집중 조사를 즉각 실시합니다. 거래 신고 자료와 자금조달계획서를 바탕으로 미성년자 거래, 법인 위장 거래, 편법 증여 의심 건 등을 선별하여 국세청 세무조사 및 금융위 자금세탁 조사와 연계합니다. 부정 거래 적발 시 과태료 상향 및 심각한 경우 형사고발 등 엄중 처벌하여 불법 투기에 대한 경고 효과를 줍니다. 특히 공직자·개발정보 관련 투기는 무관용 원칙을 적용해 투명성을 제고합니다. 이러한 단속 강화는 단기적으로 시장 교란 행위를 위축시키고, 올바른 거래질서 확립에 기여할 것입니다.
• ③ 서민·청년층 주거비 경감 긴급 지원 – 국토교통부·기획재정부 (예산): 급격한 금리인상기와 전월세난으로 어려움을 겪는 무주택 서민과 청년 가구를 대상으로 한시적 지원을 실시합니다. 예를 들어 “주거급여 한시 인상” 또는 “청년 월세 특별지원” 프로그램을 통해 취약계층의 임대료 부담을 직접 경감시킵니다. 또한 저리의 특별주택담보대출(디딤돌대출) 한도 확대와 생애최초 구입자 취득세 면제 등도 단기에 시행하여 실수요자의 내 집 마련 비용을 줄입니다. 이러한 지원은 주거비 부담을 완화하여 가계 안정을 도모하는 한편, 투기과열기에 민간임대료 폭등을 일정 부분 억제하는 효과도 기대됩니다.
• ④ 단기 주택 공급 확대를 위한 빈집 활용 및 용적률 상향 – 국토교통부·지방자치단체 (행정명령): 주택 공급에는 시간이 걸리지만, 단기적으로 활용 가능한 기존 자원을 최대한 동원합니다. 예컨대 도심의 빈 건물이나 공실 상가 등을 리모델링하여 임시 공공임대주택으로 활용하는 방안을 추진합니다. 지방자치단체가 빈집을 매입 또는 임차하여 저렴한 임대로 공급하면 주거 취약계층의 긴급 주거지로 활용할 수 있습니다. 아울러 이미 계획된 주택사업의 용적률을 한시 상향하여 공사 중인 사업장에서 주택 물량을 증대시킵니다. 이때 추가분은 공공임대나 분양가 인하 조건으로 공급하도록 유도하면 공급 확대와 주거비 완화 두 효과를 얻을 수 있습니다. 이러한 조치는 12년 내 시장에 실질적 주택 증가 효과를 가져와 수급 불균형 완화에 기여합니다.

3.2 중기 개선 방안 (2~5년 내 추진)

중기 과제는 법률 개정과 제도 개선을 통해 부동산 시장의 구조적 안정 장치를 구축하는 방안들입니다. 세제 개혁과 공급체계 개편, 임대차 제도 보완 등을 포함하며, 대체로 2~3년 내 입법과 준비를 거쳐 시행할 수 있는 정책들입니다.

• ① 부동산 세제의 전면 개편 – 기획재정부·국회 (법 개정): 실수요자는 보호하고 다주택 투기수요는 억제하도록 보유세·거래세 체계를 재설계합니다. 첫째, 보유세 강화 방향으로, 1주택자에 대한 공제폭은 확대하되 다주택자에 대한 누진세율을 높입니다. 예컨대 2주택 이상 보유자에 대해 종합부동산세를 가구별 합산과세하고 세율을 더욱 누진적으로 적용하여, 여러 채 주택을 장기 보유할 경제적 유인이 줄어들도록 합니다. 둘째, 거래세 완화로, 주택 매매 시 발생하는 취득세·양도소득세 부담을 완화하여 실수요 거래 활성화를 돕습니다. 현재 취득세는 일부 다주택자에 12%까지 중과되어 거래 위축 요인이므로, 취득세 중과를 완화하는 대신 보유세로 과세 중심을 옮깁니다. 또한 1주택자의 양도차익 비과세 기준을 유지하되, 단기 매매(예: 2년 내 재판매) 및 다주택자의 양도세는 중과세를 지속합니다. 이러한 세제 개편은 독일처럼 장기 보유를 장려하고 단기차익을 억제함과 동시에, 싱가포르처럼 다주택 취득 비용을 높이는 효과를 냅니다. 실행 주체는 기획재정부가 세법개정안을 마련하고 국회에서 입법 처리하는 방식이며, 효과로는 주택 보유에 따른 기회비용 증가로 투자수요 억제, 반면 실수요 거래세 경감으로 주택 이동성과 시장 유동성 제고를 기대할 수 있습니다.
• ② 주택 공급 체계의 근본 개선 – 국토교통부·LH공사·지방자치단체 (법/제도): 중장기 주택 수급 안정을 위해 공공 및 민간의 주택 공급 역량을 대폭 강화합니다. 먼저 공공주택 공급 확대 측면에서, 문재인 정부 임기 말 달성한 공공임대 재고율 8~9%를 2030년까지 15% 이상으로 두 배 확대하는 목표를 세우고 추진합니다. 이를 위해 LH공사 등 공공디벨로퍼의 재정 지원을 늘리고, 공공임대주택 건설용 택지 확보를 위한 용적률 완화, 도시재생 연계 등을 적극 시행합니다. 둘째, 민간 임대주택 활성화를 위해 싱가포르 HDB, 프랑스 사회주택 모델을 참고하여 기업형 임대사업자를 육성합니다. 최근 정부가 발표한 REITs 등을 통한 10만 가구 민간임대주택 공급 계획처럼, 세제 혜택과 금융지원을 제공하여 보험사·리츠 등 기관투자자가 임대주택 사업에 참여하도록 유도합니다. 이를 통해 개인임대 위주의 영세한 임대시장 구조를 개선하고 전문 임대사업자가 질 좋은 장기임대주택을 공급하도록 합니다. 셋째, 도심 주택 공급 활성화 제도화입니다. 도시 내 노후화된 지역을 선별하여 신속통합재개발, 역세권 고밀개발 등의 프로그램을 법제화하고 인센티브를 명문화합니다. 민간 재개발·재건축 절차를 간소화하면서 공공이 임대주택 기부채납을 확보하는 공공기여형 개발모델을 확산시킵니다. 이러한 공급 체계 개선으로 연평균 주택공급량을 수요 증가분보다 충분히 많게 유지하여 수급 균형을 도모하고, 임대시장도 공공·기관이 주도하는 안정적 구조로 재편할 수 있습니다.
• ③ 임대차보호법 보완 및 임대시장 제도 정비 – 법무부·국토교통부 (법 개정): 2020년 도입된 계약갱신요구권, 전월세상한제 등 임대차3법의 시행 효과와 부작용을 면밀히 평가하여 세입자 보호와 임대인 권익의 균형점을 찾는 법 개정을 추진합니다. 독일·프랑스처럼 계약갱신청구권을 2회 이상 부여하거나, 일정 기간(예: 4년) 이후에도 세입자가 원하면 갱신을 계속할 수 있도록 법을 손질하여 사실상의 장기 임차 권리를 보장하는 방안을 검토합니다. 다만 임대인의 피해를 줄이기 위해 임대료 현실화 장치도 병행합니다. 예를 들어 물가상승률에 연동한 임대료 인상률 공식을 마련하여, 임대인은 세입자 계약기간 중 해당 공식에 따라 매년 약정된 수준까지만 임대료를 올릴 수 있게 합니다. 이는 임차인에게는 과도한 급등 방지를, 임대인에게는 보유 비용 증가에 따른 정상 임대료 인상분 보장을 뜻합니다. 또한 전세 제도의 투명성을 높이기 위해 전세보증금 보호 강화(보증보험 가입 의무화 범위 확대 등)와 전세금 승계 요건(주택 매매 시 임차인 보호) 등을 법제화하여, 전세가 주거안정을 해치지 않도록 보완합니다. 임대사업자 등록제도 역시 금융혜택을 축소하는 대신 임대인의 책무(임대료 상한 준수 등)를 강화하는 방향으로 손질합니다. 이같은 임대차 제도 정비는 세입자의 안정적인 주거기간 확보와 함께 임대인에게도 예측 가능한 임대수익 환경을 제공해 장기적으로 임대료 급등 완화 및 임대시장 투명화 효과를 가져올 것입니다.
• ④ 부동산 거래시스템의 디지털화 및 투기 억제 인프라 구축 – 국토교통부·금융위원회 (행정/시스템): 중기적으로 부동산 거래를 더욱 투명하고 편리하게 만드는 인프라를 구축합니다. 첫째, 부동산 거래 전자 플랫폼을 개발하여 매매계약, 등기, 대출, 세금납부까지 원스톱으로 처리하는 전자거래시스템을 도입합니다. 스마트폰이나 온라인을 통해서도 안전하게 거래할 수 있도록 전자계약서와 전자등기 체계를 마련하면, 중개 수수료 절감과 거래정보 축적 효과가 있습니다. 둘째, 거래 신고 데이터베이스 고도화입니다. 현재 실거래신고 자료를 국민들이 활용하기 쉽도록 빅데이터 포털을 만들어 지역별·유형별 거래 동향을 실시간 공개합니다. 프랑스의 DVF처럼 과거 수년치 거래내역을 검색할 수 있게 하면 시세 판단에 도움이 되고, 잘못된 정보로 인한 피해가 줄어듭니다. 셋째, 이상거래 상시 모니터링 체계를 구축합니다. 금융위원회 산하 금융정보분석원(FIU)과 공조하여 부동산 거래 자금흐름을 실시간 분석하고, 고액 현금 거래나 대리입금 정황 등을 자동 포착하여 당국에 알리는 시스템을 갖춥니다. 이를 통해 자금세탁성 부동산 거래를 조기에 색출할 수 있습니다. 나아가 차명 거래 근절을 위해 캐나다 BC주의 사례처럼 부동산 실소유자 등록제 도입도 추진합니다. 모든 법인·단체 명의 부동산은 실제 수익자의 정보를 별도 등록하고 공개하도록 하여, 페이퍼컴퍼니나 위장 신탁을 통한 투기를 차단합니다. 이러한 거래 인프라 개선은 시장 투명성과 효율성을 높여 부동산을 둘러싼 각종 비리와 투기를 구조적으로 예방하는 기반이 될 것입니다.

3.3 장기 개선 방안 (5년 이상 전망)

장기 과제는 대한민국 주택시장 구조의 근본적 전환을 목표로 합니다. 주거 패턴과 도시 구조의 변화에 대응하여, 향후 10년을 내다보고 지속가능하고 안정적인 주거생태계를 구축하기 위한 전략들입니다. 실행에는 상당한 기간과 사회적 합의가 필요하나, 지금부터 준비해야 할 방향성입니다.

• ① “집은 투자보다 거주의 공간”이라는 사회 인식 정착 – 정부·언론·교육계 (캠페인 및 교육): 장기적으로 부동산 투기근절을 위해서는 사회문화적 인식 변화가 필수적입니다. 정부는 언론 캠페인과 교육을 통해 “내 집 마련 = 일확천금”이라는 잘못된 환상을 깨고, 주택은 투기 대상이 아니라 안정적 삶을 위한 필수재임을 강조해야 합니다. 예컨대 공영방송 등을 통해 부동산 투기의 폐해와 역기능 (가계부채 위험, 청년층 좌절 등)을 알리고, 실제 선진국 사례를 들어 임대 거주도 안정적인 삶이 될 수 있음을 보여줍니다. 또한 중·고교 금융교육 과정에서 부동산 시장의 원리와 리스크를 가르쳐 향후 세대의 건전한 인식을 길러냅니다. 이러한 노력이 쌓이면 투기적 주택 수요 감소와 함께, 정책 시행에 대한 국민적 지지가 높아져 일관된 부동산 정책 유지에 도움을 줍니다. 실행 주체는 정부의 홍보 부처, 교육부 등이 협력하며, 장기적 효과는 부동산 시장의 안정적 문화 형성입니다.
• ② 지방 균형발전과 광역교통망 확충으로 수도권 집중 완화 – 국토교통부·산업부·지방정부 (국가계획): 서울 등 일부 지역에 수요가 몰리는 구조를 바꾸기 위해 지역 균형발전 전략을 강력히 추진합니다. 구체적으로, 지방 거점도시에 혁신산업 투자와 일자리 창출 정책을 펴서 인구가 서울로 몰리지 않고 지역에서도 삶의 기회가 보장되도록 합니다. 예를 들어 2차전지, AI 등 신성장산업 클러스터를 비수도권에 조성하고 공공기관 추가 이전을 단행합니다. 또한 광역 교통 인프라를 획기적으로 확충하여 “거주는 지방, 일자리는 수도권” 모델도 가능케 합니다. 수도권과 지방 주요 도시를 1~2시간대로 연결하는 고속철도망, 광역 급행철도를 구축하고, 수도권 내에서도 3기 신도시와 서울 도심을 30분 내로 잇는 광역급행철도(GTX) 노선을 추가합니다. 교통망 개선은 주거 입지 선택의 폭을 넓혀 수요 분산을 촉진합니다. 이러한 지역발전과 교통정책은 부동산 직접 정책은 아니지만, 장기적으로 서울 주택수요 분산 및 전국적인 주거 안정에 핵심적인 역할을 할 것입니다.
• ③ 주택금융 및 복지 정책 연계로 주거 안정망 구축 – 금융위원회·주택금융공사·복지부 (제도): 장기적으로 국민 주거안정을 위해 주택금융 시스템과 사회복지망을 촘촘히 연계시킵니다. 예컨대 주택연금 활성화를 통해 고령층이 주택 자산을 생활 안정 자금으로 활용하도록 지원하고, 청년층에는 초장기 저리 모기지 상품을 개발하여 초기 내 집 마련 부담을 줄입니다. 일본처럼 30~50년 고정금리 주택대출을 공급하거나, 캐나다식 모기지 스트레스테스트를 통해 무리한 대출로 인한 부실 예방도 제도화합니다. 또한 주거복지 프로그램을 확대하여, 일정 소득 이하 가구는 정부가 주거비의 일부를 지속 지원하는 주거보조금 제도(바우처)를 정착시킵니다. 프랑스의 APL(주거수당)이나 독일의 Wohngeld(주거수당)처럼, 소득 대비 임대료 부담이 높은 가구에 현금 지원을 하여 최저주거 수준을 보장합니다. 이러한 금융·복지 연계 정책은 경제 상황이 변해도 가계가 주거 비용 때문에 파산하거나 거리로 내몰리는 일을 방지하고, 주택시장 변동이 실물경제에 미치는 충격을 완화하는 안전망 역할을 할 것입니다.
• ④ 토지 이용 및 도시계획의 혁신 – 국토교통부·환경부·지자체 (종합계획): 인구 감소와 기후 변화 시대를 대비하여 지속 가능한 주거환경을 구축하는 방향으로 토지 이용 및 도시계획 패러다임을 바꿉니다. 우선, 선계획 후개발 제도 강화로 난개발을 막고, 필요한 곳에 고밀 개발을 허용하되 녹지 확보를 의무화하는 압축도시 전략을 추진합니다. 또한 토지이용 규제 완화와 스마트시티 기술 접목으로 주택공급의 효율을 높입니다. 예를 들어 일본처럼 혼합용도 지역을 확대 지정하여 업무·상업지역에도 주택을 쉽게 지을 수 있게 하고, 주택 설계에 신재생에너지, 단열기술 등을 적용하여 장기적으로 관리비용이 적게 드는 친환경 주택을 보급합니다. 아울러 토지공개념을 강화하는 차원에서 공공토지임대제를 도입 검토합니다. 국가가 토지를 보유한 채 민간에 건축·거주를 허용하고, 토지 이용에 대한 적정 임대료만 받는 방식으로 집값에서 토지가격 부담을 덜어주는 방안입니다. 이는 토지 소유로 인한 불로소득을 환수하고 토지 가격 안정을 가져오는 효과가 기대됩니다. 이러한 도시계획상의 혁신은 매우 장기적인 과제지만, 결과적으로 부동산 가격 상승 압력을 구조적으로 낮추는 기반이 될 것입니다.

결론

한국 부동산 시장의 불안정성은 오랜 기간 누적된 구조적 문제에서 기인한 만큼, 이를 해결하기 위해서는 다각적이고 단계적인 접근이 필요합니다. 본 보고서에서는 한국 부동산 제도의 현황과 문제점을 면밀히 분석하고, 해외 선진국의 부동산 정책 사례를 규제, 세제, 공급, 임대차, 투명성 측면에서 비교하였습니다. 독일의 장기 임차 보호, 싱가포르의 강력한 세금 규제, 일본의 유연한 공급정책, 프랑스의 사회주택 제도, 캐나다의 투명성 강화 노력 등은 모두 한국에 시사하는 바가 컸습니다. 이를 바탕으로 제시한 단기·중기·장기 개선 방안들은 투기 수요를 효과적으로 억제하고 실수요자를 보호하며, 주택 공급 기반을 확충하고 임대차 안전망을 강화하는 것을 목표로 합니다.

물론 제언한 정책들을 실현하려면 정치적 합의와 재정 지원, 이해관계자 조율 등 현실적인 난관이 있을 것입니다. 그러나 국민의 주거 안정은 경제적 안정과 사회 통합의 근간이며, 더 이상 미룰 수 없는 최우선 과제입니다. 정부와 국회, 지방자치단체, 시민사회가 함께 지혜를 모은다면, 집값 급등과 주거 불안의 악순환을 끊고 보다 공정하고 안정된 부동산 질서를 구축할 수 있을 것입니다. 부동산이 더 이상 국민들에게 좌절과 불안을 안기는 대상이 아니라, 안정적인 삶의 터전이 되는 그날을 기대하며, 이상의 정책들을 단계적으로 실행해 나갈 것을 제안합니다.